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    • 解读楼市调控国五条细则
    • 资讯类型:城市规划  /  发布时间:2013-04-06  /  浏览:2185 次  /  

    解读楼市调控国五条细则

    2013-03-01 22:43

    3月1日,国务院公布房地产调控“国五条”实施细则,其中提到“对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”,此外强调充分发挥税收政策的调节作用,提出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”

    陈志:新细则不搞一刀切 加强地方政府监管作用

    北京房协秘书长陈志表示,此次细则目标直指房价过快上涨城市,同时强调全覆盖以及差异化,不能一刀切,一线、二线城市与三四线城市情况是不同的。

    首先,目标指向房价过快上涨城市:强调全覆盖,强调差异化

    此次细则出台是完善稳定房价工作的责任,在细则中明确讲到制定本地区,更加注重区域差异,强化分类指导,不能一刀切,该细则体现出一线二线与三四线城市情况是不一样的。各地政府制定不同的工作目标,保持基本稳定原则,强调差异化。

    陈志谈到限购政策时讲道,当地政府行政区域内必须全覆盖,不得有任何例外。此次细则强化细节,对一些问题进行重申,审核机制上的一些点做到协调有序、分工明确,严格执行一房一价、明码标价。同时细则中强调企业信用制度管理,必须建立企业共享管理体系,及时记录公布房地产企业违法行为,闲置、捂盘、哄抬要建立联动机制,加大查处力度,全方位管理体系,禁止其土地买卖,银行贷款禁止,证券部门禁止其上市、再融资、重组等等。该条款是对房地产企业提出的新要求。

    其次,地方政府作用加强:强化舆论监督,稳定市场预期

    陈志认为该次细则另一大亮点体现在关于地方政府的作用得到加强。有关部门加强市场监测、市场研究分析,及时主动发布信息,正确解读市场趋势,强化舆论监督,稳定市场预期。

    陈志对细则表示出极大的期望,他表示此次细则实际上要考量地方政府如何下决心和当地经济发展如何结合,同时还要控制房价过快上涨目标,陈志希望最好实现我国经济结构的转型。

    各地落实才是关键

    陈志最后表示通过多方博弈的结果,如果只看到“加强长效机制”,这些都只是原则性提法,顶层制度方面还需通过改革进行突破,加大改革力度。本次只是做了原则性提法,还是要看各地建设部门牵头的落实。

    陈国强:国五条细则可能对调控产生负面作用

    北京大学房地产研究所副所长、中房协副会长陈国强对腾讯房产表示,国五条实施细则传递了房地产调控从紧信号,尤其是对房价上涨过快城市提出进一步抑制房价措施。不过国五条细则出台有可能对调控产生负面作用,比如细则中提到“售房按转让所得增值20%征税”,这会一定程度上抑制二手房的上市流通,以北京为例,目前二手房的交易量超过一手房,如果二手房的供给减少,会对新房市场的供求关系产生重要影响,对抑制房价不利。

    陈国强还表示,提高第二套住房贷款首付和贷款利率虽然是为了进一步打击投机购房行为,但对购房者正常的改善型需求同样起到了抑制作用。

    胡景晖:新房市场将优先于二手房市场率先回涨

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对腾讯房产表示,短期而言,二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前,对房价上涨较快的一二线城市,住房买卖之间价格差距较大,由于个税按此差额征收,短期内会加速二手房业主与购房人的交易,争取搭上政策的末班车,二手房交易将进入暂时的高峰期,而房价上涨过快的区域将尤其明显。

    而随着各城市细则的陆续执行之后,各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期,价格可能经历短暂的滞涨期。

    中长期而言,新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行,新房市场由于转让环节税收较少的优势将得与体现,部分购房者将再次回归至新房市场,带动新房市场交易量涨。

    陶红兵:二手房征重税增加购房负担 无助于平抑房价

    高策地产服务机构董事长陶红兵对腾讯房产表示,“新国五条”细则出台主要作用是为楼市营造紧张气氛,而对住宅市场的实际调控作用有限。

    二手房调税方面,陶红兵表示政策作用不大,只要楼市供求关系仍处在不平衡的阶段,那么任何的税收调整都会转嫁到买房人身上。二手房按照差额计税以前就曾提出过,由于二手房交易环节的契税按政府评估价征收。对二手房交易按评估价征税,直接导致房地产交易环节税收猛增,地方政府的热情也被点燃。评估价往往就定的很高,所以对平抑二手房价没有实际作用,另外,“转让所得的20%“,应该是二手房交易的成交价减掉卖方的一手价的净值所得。实际不会比之前的交易总额1%-2%多征收多少。而部分二手房卖主在得知契税上调的消息后,纷纷开始酝酿涨价。增加的所得税最终还是转嫁给了购房者。

    律师解读新政:抑制房价政策难在严格执行

    北京市京华律师事务所律师王佳红对腾讯房产表示,“新国五条”细则是政府在抑制房价方面的具体举措,也是对之前所出台的诸多抑制房价上涨政策的再次强调。

    抑制房价的政策其实并不缺乏,缺乏的是政策能得到严格的执行。国五条细则的落地,对抑制房价上涨有很大的作用,但是最能根本解决房价上涨的措施还是得出台房产税,只有房产税才能抑制投资性住房的交易。

    对于政策在限购,二套房首付比例和二手房征税等方面,王佳红分析:第一,政策再次强调和重申限购,尤其是强调了限购政策覆盖全部的行政区域。2011年限购政策,应该是历史上最严格的限制房价上涨的政策,但是在该政策实施过程中仍会发现政策有很多漏洞或政府在执行政策中的松动现象,通过本次政策,使得该政策更加严格。

    第二,提高了第二套住房的首付款比例和贷款利率。原有的政策规定第二套住房首付款比例为60%,贷款利率为基准利率的1.1倍,根据该政策的规定,第二套住房的首付款比例和贷款利率还要提高,这足以表明政府对限制房价的决心,但是因为该政策规定的比较原则,并不具体,而且各个地方在执行该政策时都有所不同,所以关键看各个地方各个银行的具体规定和具体的执行情况。

    第三,关于二手房征税问题,该政策规定按原房主转让所得20%征税,这也是政府严格抑制房价的一种表现。之前房主的个人所得税征收方式是按照出售总价的1%征收,现在是房主出售差价的20%,这无疑增加了房屋的交易成本。但是,这必须要求各个区域的政府能够全面掌握和了解房主房屋的原始价值才可以实现。

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