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    • 国五条细则落地开发贷收紧 中小房企遇资金悬崖
    • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2013-04-06  /  浏览:1164 次  /  

    国五条细则落地开发贷收紧 中小房企遇资金悬崖

    刘力图 刘飞 2013-04-06 10:16:51 来源:华夏时报

    【摘要】:各地“国五条”细则落地,短短一个季度的开发贷宽松期也戛然而止,各部门针对房地产调控政策的风声也随之而至。即使是房企与银行这对紧密盟友,也难逃“银行需要配合房地产调控政策”这一催命符。刚刚逃过上一轮调控“鬼门关”的房企,无一不饱受资金压力的艰辛,在“国五条”调控新政下,早已是惊弓之鸟了。

      4月2日,深圳,春雨霏霏,华南某民营房企副总裁肖先生坐在自己的办公室里,凝神盯着外面的雨不断地敲打着玻璃窗,坦言自己的心情跟天气一样“阴沉沉”。近期,肖先生收到来自不同银行的朋友放出的风声,“接下来要谈的贷款业务,可能会被卡。”

      各地“国五条”细则落地,短短一个季度的开发贷宽松期也戛然而止,各部门针对房地产调控政策的风声也随之而至。即使是房企与银行这对紧密盟友,也难逃“银行需要配合房地产调控政策”这一催命符。刚刚逃过上一轮调控“鬼门关”的房企,无一不饱受资金压力的艰辛,在“国五条”调控新政下,早已是惊弓之鸟了。

      短暂蜜月期结束

      对于规模不大的房企而言,钱一直是压在心头的大石。去年年中,眼见楼市渐渐回暖,刚从紧张的资金链中缓过一口气的肖先生,便定下了今年要发展的三个项目,分别需要向银行贷款1800万、2000万和2200万。

      接下来与银行打交道的过程中,肖先生感觉到从银行贷款的难度与信贷收紧的2011、2012年相差不远。“以前跟几个支行的领导关系都很好,开发贷政策从严后,他们都很谨慎。我从8月份开始递交资料,到10月底还没有回复。”肖先生回忆,当时电话催、上门催和其他公关方法用尽了都没有效果。

      正当肖先生不抱太大希望,打算转向中小型的投资公司时,银行的朋友在去年11月初打电话来通知“好消息”,称“1800万的项目贷款获批,接下来的两个项目需要再等一等”。有银行的朋友告诉肖先生,银行在相关政策、文件上对开发贷并没有放松的意思,但银行的放贷需求有增加,加之房地产市场回暖,银行会继续青睐投向房地产项目。

      同时,肖先生从同行那里了解到,他们的部分项目也不同程度地获得了银行的贷款同意书。对于在土地买卖、房地产开发以及销售环节都极度依赖银行信贷资金的房企来说,在2013年一季度,似乎迎来了资金压力减缓的春风。

      但短短三个月,好景似乎将要骤变。

      多家股份制商业银行的人士均表示“开发贷即将收紧”。其中,有人士指出,首先是从资金规模上进行控制,其次是规避某些项目。对于大额开发贷,特别是房地产项目将收紧。

      有银行人士分析,银行收紧开发贷的方向,一方面对房地产开发企业实施名单制管理,清退部分中小房企;另一方面,对企业回笼资金实施封闭式管理,确保用于还贷。其中,招商银行信贷部人士透露了银行“迫不得已”的心思,银行看好房地产项目,但在政策规定上,银行必须配合国家房地产调控政策。

      “白名单”难上

      “现在银行信贷收紧,很多跟我们一样的中小房企连队都排不上。”肖先生表示。

      情况完全相反的是,多家国有房企和上市房企的相关人士透露,信贷收紧并没有影响到他们的项目。“在去年底,我们今年申请的项目都确定能放款了。”其中一家华南房企融资部负责人透露。

      对于这种反差,肖先生并不感到陌生。包括肖先生在内的多家中小型房企负责人意识到,与上一轮调控一样,信贷收紧将继续是中小型房企的催命符,对于大型房企来说,依然是一场盛宴。

      “银行业开发贷向来嫌贫爱富,在额度受限的近几年,尤其偏爱大房企。”某股份制银行内部人士向记者介绍了银行与房企合作的路径:总行要求严格按照“名单制”进行开发贷放款,也被业内称为开发贷的“白名单”。

      “名单制有一套严格的审批程序,这个审批程序在分行,通过对业内公认的房地产行业前50强进行筛选,结合各家银行原本合作比较密切的优质客户所拟定的名单,一般在50-60家上下。”某国有银行内部人士洪涛(化名)表示。

      但《华夏时报》记者了解到,各家银行的开发贷白名单并不一致,且为之配置的信贷额度也随开发贷的松紧动态调整。

      “通过我行审批进入了名单管理的企业都可以放款,但并不一定非要是房地产开发50强企业。”一位股份制银行东南分行人士表示,对一些资信优、销售回款好的开发企业也实行放款。

      如今,银行信贷收紧,“白名单”也有形势急转直下的时候。在洪涛看来,一是尽管4月初信贷额度紧张程度有所缓和,但“白名单”上的企业已不能享受全额满足;二是监管要求对于企业集群风险、对过度授信和多头授信的企业(含“白名单”企业),要推动建立企业授信总额联合管理机制,防止风险放大。

      从各方面提供的信息看来,在上一轮调控中,大型开发商很少有真正缺钱的日子,但“白名单”之外的小型开发商的处境则截然相反,获得银行贷款的难度系数越来越高。

      原则“有保有压”

      不过,中小房企似乎还算不上到了绝境。

      有民营房企负责人乐观地判断,“国五条”和地方细则并无多少新意。他指出,与上一轮调控不同,“限购的威力正在减弱,一手市场受到影响的程度很小,房企通过快速销售回流资金的能力不会受到以往调控的打击。”

      他认为,除了银行信贷外,影响房企资金状况的还有多方面因素。一旦项目的销售速度和总额能够获得保障,开发商向银行回款就会有保证,现金流也预期充足。

      某国有房企项目部总监称,银行设的关卡一直存在,房企早就通过其他渠道获得资金。近几年的房地产调控时期,“金融创新”层出不穷,银行通过表外业务、银信合作等变相方式为房企提供资金,取代开发贷业务,已是十分普遍的现象。

      非标准化债权资产正是上述房企另类融资的典型业务代表,某股份制银行北京分行私人银行部人士告诉记者,银行的具体做法是,把成本一般在5%以内的不同理财产品募集的资金,融入一个混合资金池,投给融资成本在10%-15%的项目方。而能接受如此高成本的,也就是资金链“紧”字当头的房地产企业。

      与“国五条”政策同时落地的,还有银监会8号文,该文规定要堵住房地产表外融资的旁门之道。该文件被看做是银监会年初年度监管工作会议上提出的“严格监管房地产信贷和其他形式的融资风险”重拳之一。

      “要求每个理财产品与所投资资产(标的物)应做到一一对应并不现实,在风控流程上,效率也达不到。”在上述私人银行部人士看来,从理财资金池的概念讲,非标业务被新规按下了暂停键。

      因此,银监会也重视“有保有压”:对相互拖欠和相互担保严重的企业,要争取地方援助,稳妥化解风险。“绝非一巴掌拍死。”而随着地方“国五条”政策的出台,对因市场变化出现资金周转暂时困难但有市场、有效益的行业和企业,银监会允许银行机构重组贷款和非银行金融机构合理介入,防止资金链断裂。

      “我们还是会看好房地产项目,只要是觉得有机会的,还是会通过其他新的渠道发展该类业务。”某商业银行支行副行长称。他认为,一是出于该类业务的盈利能力考虑,二是这个行业的资金需求量相当大,三是,即使是调控比较严的时期,房企销售回款的速度较以往要快。

      经过上一轮调控,即使是最艰难的时期,房企找“钱”的方式已经逐渐增加。“现在不是能不能找到钱的问题,而是考量哪种找钱的方式成本更低。”上述国有房企如此解释。

      其中,委托贷款交易此起彼伏。有数据显示,2012年下半年以来,两市共计有23家上市公司进行了40笔委托贷款交易,涉及金额142.6亿元。其中对外委托贷款达10笔,涉及金额为8.39亿元,而其中近九成流向了房地产。

      此外,四大资产管理公司为房企“输血”的情况也并未改变。有房企人士介绍,在适应了高利息、高成本的条件后,不少房企也选择了民间借贷。

    兖州房产网摘自华夏时报

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